pg电子客户端-房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归

pg电子客户端

摘要:房地产是一个具有二重性的产业。 另一方面,它是实体经济的子部门,另一方面,有非常反感的虚拟世界经济属性,这主要表现在价格强的波动性、资本细胞分裂的自主性和产业资本的虚拟化等方面。 因此,在分析房地产市场的价格是否偏离其价值时,不仅要从房价收益比、房地产空置率、房价租赁比等实体经济的角度出发,而且要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟世界经济的角度出发。

以美国二次债务危机为例,从实体经济因素分析美国泡沫的分解是有意义的,但没有缺损,美国二次债务危机不仅是价格泡沫,可以说是基于货币金融衍生产品的信用泡沫。 从虚拟世界经济的角度识别和预测房地产市场的南北,比实体经济更有意义,另外,发现在房地产泡沫的管理中货币金融政策的反对应对也是不可或缺的。 关键词:房地产虚拟化实体经济美国二次债务一、传统统一元分析框架的缺失房地产被称为“不动产”(Property ),指土地和其土地上的永久建筑。

在人类的其他生产和生活活动中,不动产获得的住宅和现场是确保这些活动长时间运营不可或缺的条件。 因此,在传统的理论视野中,房地产一般被指出为实体经济中的子部门。 长期以来,人们也习惯于用实际收入、家庭和人口数量、低收入量等实际经济因素来揭示和预测房地产经济的周期性变动。 关于房价,已经产生泡沫、变低还是变低,是否背离其本身的价值,从现在学术界的各种观点来看,主要取决于四个方面。

第一个标准是房地产价格收益比(Housing Price-to-income-Ratio )。 房价收益比是房价与城市居民家庭年收入的比。 根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民的可缴纳收益约是房价的3倍到6倍左右,这是一般的标准。 二是房地产空运率(Vacancies ),指在某一时刻空屋面积占房屋总面积的比例。

根据国际通行规则,商品房空运率在5%到10%之间是合理的区域,商品房供需平衡,不利于国民经济健康发展。 空运率在10%~20%之间是空闲危险区,必须采取一定措施,加大商品房销售力度,确保房地产市场的长时间发展和国民经济的长时间运营。 空运率在20%以上是商品房相当严重的积压区域。

第三个标准是房价租金比,是每平方米面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。 国际上用于依赖一个地区房地产运行情况的比较好的租赁比通常被定义为300:1~200:1。 房价租金低于300:1意味着房地产投资价值比较大,房地产泡沫已经出现。

超过200:1,指出该地区房地产投资潜力比较小,后市寄予很大期望。 指出房价租金比无论高于200:1还是低于300:1,房价都偏离了合理的现实房地产价值。

pg电子客户端

第四个标准是经济的基本面。 如果经济整体处于短路状态,根据其内在的相互关系,房地产业也不会有一定的短路。

不可否认这些指标显然可以说明一些房地产经济活动,但研究表明只有这些因素才能对房地产变动给予充分的说明。 Quigley用于1986-1994年美国41个大城市横断面数据,根据居民收入、家庭数量、人口数量、低收入量、每年住房建设许可和劳动数量、空房亲率等实际经济变量和房地产价格延迟变量分析结果
19 (报表2-1 )这意味着,当房地产市场的价格发生异常变动时,仅凭实际的变量无法很好地解释和预测房地产市场。 房地产价格的变动已经不能仅仅用实际经济方面的一元分析来说明,似乎需要联系货币和资本市场等虚拟世界经济领域的要素。 二、房地产业的二重性在现代社会经济中,房地产是具有二重性的产业。

另一方面,在传统产业理论中,它是实体经济的子部门,强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值,指出房地产是实物资产的一种形态,价格和经济迅速增长,物价水平几乎平行发展。 另一方面,具备非常反感的虚拟世界经济属性。 在中国,中国证监会(CSRC )上市公司的分类提示主要以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》 (国家标准GB/T4754-94 )为主要依据。 在证监会的分类提示中,房地产业作为不同的门类,在所有产业中排名第15位(分类代码: j )。

证监会是把房地产业单列出来的,不仅是为了关注房地产业的重要性,还根据房地产行业产业属性的这样的复杂程度而有很大差异,整体上把房地产业作为实体经济的部门。 但是,在美国、英国等国家,无论是摩根斯坦利或标准普尔的全球产业分类标准(GICS ),还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS ),房地产业都属于金融产业的范畴。 在这些虚拟世界经济更盛行的国家,房地产业的虚拟化已经给人留下了非常深刻的印象,因此房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列为虚拟世界经济的范畴。

房地产业的二重性特征主要表现在第一,房地产资本化定价的特征使房地产价格具有很强的波动性。 从实体经济的观点来看,在一个几乎竞争市场中,一个商品的价格必须等于其成本的总和,是其生产要素投入的总和。 以边际成本定价法为例,增大产品的价格及其边际成本,即P=MC,在某个产品的价格及其边际成本较大的情况下构建了帕累托拟合。

但是,房地产仍然是纯粹的消费品或轻型消费品,作为最重要的投资品经常出现在人们的视野中时,住宅的售价依然是建筑和土地成本要求的供给和消费者效用要求的市场需求的平衡,未来收益现金流的票据方式在这个定价方式中,房地产和股票一样具有很强的波动性。 传统上有人指出房价的变动大于股价的变动,约等于股价变动的五分之一,但投资专家、学者、基金管理者估计现在的房价变动低于这个水平,房价的变动约等于股价变动的57%。 其次,房价导致实体经济因素崩溃,资本电子货币表现出令人厌恶的自主性。

根据资产价格理论,房价是房租收益根据东风的票据价值要求,两者呈正关系。 如果两者再次背离,或者房地产价格的变动幅度小于房地产租金的变动幅度,则指出房地产市场价格经常发生异常。

但现实中,住宅售价与租金的背离已经是更广泛的现象。 20世纪90年代初期以来,香港、新加坡、马来西亚等地不动产价格的增加速度比租金的增加速度高。 在从80年代中期到90年代初期的欧洲房地产周期变动中,房地产的价格表现出比租赁价格更强的波动性。

这说明房地产作为虚拟世界资产发展到一定阶段,房地产业的资本电子货币与实体经济领域的产品生产和劳务获得有关,这也反映了虚拟世界经济运行的比较独立性。:pg电子客户端。

本文来源:pg电子客户端-www.pattymelttruck.com

相关文章